El sismo no sepultó el derecho a propiedad en los edificios caídos

No todo está perdido para quienes quedaron literalmente en la calle porque los terremotos del 24 de junio pasado derribaron el edificio donde vivían. Esa persona sigue siendo dueña del terreno, así se haya desplomado la edificación.

“La ley lo establece”, dicen los abogados Dayana Castellano y Luis Roa. Ella es especializada en derecho civil e inmobiliario y él en derecho penal. Ambos nos reciben en el salón de reuniones de Montoya-Correia y Asociados, para explicarnos, ley en mano, lo que procede cuando un edificio quedó hecho añicos por los efectos de los terremotos del pasado 24 de junio.

“Todavía los propietarios de esos inmuebles que colapsaron tienen derechos sobre el terreno”, dice Castellano, apelando a los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

“El terreno es un bien común de todos los copropietarios. Entonces, todos tienen derechos sobre él y el hecho de que haya colapsado totalmente el inmueble no va a hacer desaparecer esos derechos que tenían sobre el inmueble. Por lo tanto, no todo está perdido’’, explicó la abogada inmobiliaria. Cifras oficiales ubican en 190 los edificios colapsados por el sismo y 856 afectados.

Y para decidir el destino del terreno donde estaba asentada la edificación devastada por los sismos, debe convocarse de manera urgente a una asamblea de copropietarios, indicó Castellano. “¿Venderlo?”, preguntamos. “Probablemente”, responde la abogada. “Porque, al extinguirse y colapsar el inmueble, pasa el terreno a ser simplemente una comunidad simple y la propiedad horizontal se extingue.

Entonces, también pasa a ser propiedad de todos en comunidad. Simple. Ahí hay que hacer esa asamblea y decidir cuál va a ser el destino del terreno, venderlo probablemente’’, contestó.

En ese sentido, la Ley de Propiedad Horizontal indica que, para la venta del terreno debe contarse con el visto bueno expresado en votos de 75% de los copropietarios. Acordada y ejecutada la venta del terreno, cada propietario recibe su cuota-parte, de conformidad con el porcentaje que describe su documento de condominio.

En ese caso, si se logra el 75% que apruebe la venta, el otro porcentaje restante de personas que no comulgó con tal idea está obligado a ceder, según la Ley de Propiedad Horizontal. “También a ellos se les paga lo que les corresponde por la venta”, aclaró la abogada Dayana Castellano.

En caso de no aprobarse la venta del terreno, ¿cuál otra opción queda?, preguntamos a los abogados: “la reconstrucción”, respondió Roa. “Pero la reconstrucción aplica cuando no se ha destruido el inmueble en menos de tres cuartas partes, que creo que en ese caso ya es una pérdida total… entonces allí la venta es prácticamente forzosa”, abundó Castellano.

Determinar el porcentaje de afectación de una edificación corre por cuenta del ente oficial facultado para ello, en este caso la Comisión Presidencial de Habitabilidad, que preside el ingeniero Francisco Garcés.

El cuerpo de ingenieros adscrito a esa comisión está inspeccionando las edificaciones afectadas y colocándoles las etiquetas verdes, amarillas o rojas para aclarar el grado de habitabilidad.