O que muda entre CDI e IPCA nos FIIs de papel — e por que olhar só para os juros pode ser um erro, segundo gestores

Engana-se quem pensa que com a taxa Selic ainda em patamar elevado, de 14% ao ano, os fundos imobiliários de recebíveis — popularmente conhecidos como FIIs de papel — atrelados ao CDI são automaticamente a melhor escolha.

À primeira vista, a lógica pode até parecer simples: se os juros estão altos, faria sentido investir nos ativos que acompanham os próprios juros.

Só que, quando o assunto é crédito, essa conta pode ser um pouco menos óbvia do que aparenta.

Isso porque escolher entre um Certificado de Recebível Imobiliário ( CRI ) indexado ao CDI ou ao IPCA ( inflação ) não muda apenas a forma de remuneração do investimento.

Na verdade, também altera o tipo de operação financiada e até os riscos que passam a compor a carteira.

Pelo menos é o que afirmaram gestores em conversas com o Money Times , ao explicarem por que, mesmo em um cenário de política monetária restritiva, olhar apenas para o CDI pode levar o investidor a ignorar oportunidades — ou concentrar vulnerabilidades sem perceber.

Afinal, quando o cotista aporta em um FII de papel, ele não está escolhendo apenas um retorno, mas também qual tipo de dívida imobiliária quer financiar .

Fundos imobiliários (FIIs): O ‘preço’ do CDI Brunno Bagnariolli , gestor e sócio da JiveMauá Real Estate , afirma que quem investe apenas olhando para o rendimento atual costuma esquecer que o CDI é cíclico.

Segundo ele, o problema não está na remuneração alcançada hoje , mas, sim, no que acontece amanhã , quando esses títulos vencem.

O executivo explica que papéis atrelados ao CDI costumam ter prazo mais curto, enquanto os indexados ao IPCA geralmente têm duration (duração) mais longa, o que permite “travar” prêmios elevados por mais tempo.

“Hoje, você consegue investir com CDI alto porque os juros estão altos.

Mas, quando esse dinheiro voltar para você, o CDI pode estar em 10%”, disse ele à reportagem.

“E, quando chegar esse momento, você não encontrará mais operações pagando IPCA +9%.” Brunno Bagnariolli, sócio da JiveMauá Real Estate (Imagem: Divulgação) O indexador muda o tipo de crédito Se a discussão parasse na comparação entre CDI e IPCA, ela seria apenas uma aposta sobre o rumo da Selic, afinal.

Só que, de acordo com Martim Fass , gestor da Daycoval Asset , o indexador também ajuda a definir qual tipo de crédito o fundo imobiliário — e, consequentemente, o cotista — está comprando.