Pacote fiscal da habitação: ambicioso no papel, decisivo na execução

Quase nove meses depois de ter sido anunciado pelo Governo, foi publicado em maio, em Diário da República, o mais ambicioso pacote fiscal para a habitação da última década.

O novo pacote legislativo introduz diversas medidas de desagravamento fiscal na área da habitação, assente num conceito criado pelo Governo, o do “preço moderado”.

Este conjunto de medidas é, na ótica dos advogados, um instrumento legislativo que “vai na direção” certa, mas que ainda assim não resolve todos os problemas da crise habitacional em Portugal.

“É um pacote fiscal sério e coerente, baixa o custo fiscal de construir, melhora o tratamento do arrendamento, cria veículos de investimento de longo prazo e tenta “amarrar” os incentivos a rendas e preços moderados”, considera o managing partner da MFA Legal & Tech Samuel Fernandes de Almeida.

Contudo, o advogado nota que continua a faltar uma reforma “profunda” da gestão do solo e do licenciamento, “mais previsibilidade” nas regras do arrendamento e uma estratégia “clara” e “inequívoca” de reforço do parque público.

“ Sem investimento público imediato e em volume o problema da habitação continuará sem solução no imediato, pois parte destas medidas só terá efeito num prazo de 2/3 anos” , acrescenta.

Já Joana Cunha d’Almeida, sócia da Antas da Cunha Ecija, considera que, do ponto de vista técnico-fiscal, o pacote é o “mais completo” e “ambicioso” .

Segundo a advogada, distingue-se porque atua simultaneamente sobre a oferta e sobre a exploração, cria instrumentos de longo prazo “capazes de atrair investimento institucional” e introduz mecanismos de proteção do investidor contra risco regulatório.

“No entanto, o impacto efetivo dependerá de fatores que transcendem o enquadramento fiscal : a publicação atempada da regulamentação complementar; a adesão dos municípios; a capacidade do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para gerir um volume potencialmente elevado de contratos; e a competitividade dos retornos face a alternativas de investimento”, aponta.

Apesar de fazer também um balanço positivo, Joana Neto Mestre, managing partner da MATLAW, deixa uma nota: “ não compreendo, no entanto, que se limite este conjunto de medidas a uma janela temporal de quatro anos, quando a sua elegibilidade é, em muitos casos, restrita a projetos submetidos a partir do último trimestre de 2025 ”.

“O sentido de urgência é compreensível, mas poderá ter o efeito diametralmente oposto”, acrescenta.

Isto porque muitas das medidas que integram este pacote legislativo são temporárias e dependem de condições bastantes específicas.